재개발, 재건축사업 추진절차(2) : 정비계획 수립 및 정비구역 지정

재개발, 재건축사업의의 두 번째 절차인 정비계획수립 및 정비구역 지정에 대하여 살펴보겠습니다.

 

<사진=픽사베이>

 

 

◆ 정비계획 수립 및 정비구역 지정이란?

    (아래에서는 그냥 '구역지정' 또는 '정비계획'이라고 하겠습니다.)

 

• 이전 절차인 기본계획단계를 재개발, 재건축사업을 할 수 있는 영역을 지도상에 개략적으로 그려본 것으로 본다면 구역지정은 그 영역을 법적인 효력을 갖는 명확한 선으로 확정짓는 단계라고 볼 수 있습니다.

• 구역지정이 완료되면 지적을 나타내는 각종 공부상에 재개발, 재건축구역의 경계가 도시계획선으로 표기되어 공부가 발급되므로 일반인들이 누구나 확인이 가능한 상태가 됩니다.

• 그 외에 정비계획에는 구역안에 지어지는 아파트의 최고높이, 건폐율·용적률 등 밀도의 상한치와 구역내에서 아파트가 지어지는 택지와 도로, 공원, 상하수도 등 정비기반시설의 설치위치와 규모가 확정이 됩니다.

 

◆ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차

 

• 이전 글에서 말씀드린 것처럼 기본계획단계에서는 일반인들과 직접적인 이해관계가 없어 절차나 과정에 관심을 가질 필요가 크게 없었으나,

• 구역지정단계에서는 구역내의 토지, 건축물 소유자의 경우 구역지정이 완료됨과 동시에 법적으로 소유하고 있는 재산의 활용이나 처분이 제한을 받거나 법에 정한 절차에 따라 처분이 이루어져야 하므로 정비계획수립과정에서 이행되는 주민공람이나 주민설명회에 적극적으로 응하여 본인의 수익여부를 판단하여 필요한 경우, 적극적으로 의견을 개진하여야 합니다.

 

연번	절 차
1	정비계획(안) 수립 또는 제안 (구청자 또는 토지등소유자)
2	관련기관(부서) 협의 (구청장)
3	주민설명회 및 주민공람(30일 이상) (구청장)
4	의회 의견청취 (구의회)
5	정비구역 지정신청 (구청장→광역시장)
6	市도시계획위원회 심의
7	정비구역 지정 및 고시 (광역시장)

 

 

《재개발·재건축 팁》

 

• 정비구역지정의 경우, 수립 및 지정이 지자체에 의해 이루어지므로 기본적으로 하나의 행정계획으로 이해한다면 크게 무리가 없을 것 같습니다.

 

• 이러한 행정계획이 구역 내 토지·건물 소유자나 인접지 이해인의 이해관계와 상충될 경우, 그 적절한 조정과정이 필요한데 이러한 과정이 주민설명회와 주민공람 절차에서 진행되며, 주민설명회의 경우 소유자 등 이해당사자에게 서면으로 통지하도록 되어 있습니다.
  ※「도시 및 주거환경정비법」제4조

 

• 지자체에서 관련기관(부서) 협의가 완료되는 경우 통상 주민설명회와 30일간의 주민공람이 진행되는데, 이때 토지·건물 소유자나 인접지 이해인 등은 공람의견을 지자체에 제출하고, 그 처리결과를 회신받을 수 있습니다.

 

• 재개발, 재건축사업은 기본적으로 노후 주택지를 대상으로 신규 공동주택을 건설하고 관계된 도로 등 정비기반시설을 정비하는, 앞서 말씀드린 행정계획의 성격이 강하므로 공익적 성격을 전제하고 있습니다. 따라서 공익적 성격이 우선한다는 묵시적인 전제가 깔려 있으므로 무작정 사업에 반대하는 의견 등은 받아드려지기 사실상 힘든 사항입니다.

 

• 다만, 구역경계등에 위치하여 해당 토지를 제외하더라도 사업추진에 크게 지장이 없는 경우 등은 의견이 받아드려질 가능성이 있습니다.

 

• 또 한가지 말씀드릴 것은 통상 구역 내 종교시설의 경우, 별도의 종교용지가 구역 내에 주어지는 것이 일반적인데, 비교적 소규모의 종교시설인 경우 누락되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 사업이 진행되면 기존 종교시설을 철거 후 청산금을 받고 시설을 이전해야 하는 상황이 발생하여 분쟁이 이어지는 경우를 볼 수 있습니다. 따라서, 종교시설 소유자의 경우 주민설명회 및 공람통지를 받는 경우 계획안을 면밀히 확인하여 적절히 대응하면 이러한 경우를 미연에 방지할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

◆ 정비구역 내 행위제한

 

• 구역지정이 이루어지게 되면, 가장 큰 제한사항이「도시 및 주거환경정비법」제5조 따른 행위제한입니다. 구역지정과 동시에 구역 내에서는 ‘건축물의 건축’이나 ‘토지의 분할’이 제한되게 됩니다.

• 이러한 취지는 재개발, 재건축사업은 구역내의 모든 기존 건축물을 철거되고, (여러 복잡한 경우에 수가 적용될 수 있지만)기본적으로 구역지정 시 토지나 건물의 소유권을 기준으로 사업에 참여하는 자격이나 사업수익이 배분되므로, 이러한 사항을 악의적으로 변동시키는 사람들로 인해서 사업이익이 낭비되는 사항을 방지하기 위한 목적입니다.

•  재개발, 재건축사업과 관계없이 토지나 건물에 투자하시려는 분들은 매매 전 해당 물건들이 혹시나 이러한 구역들에 포함되어 있는지 여부를 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

• 법규정상 ‘건축물의 건축’이나 ‘토지의 분할’이 전면적으로 금지된다고 되어 있는 것은 아니고 사업시행자의 의견을 들어 지자체의 허가들 받도록 규정하고 있으나, 극히 예외적인 경우를 제외하고는 사실상 허가가 불가하다고 보시는 것이 맞을 것 같습니다.

• 혹시나 해서 말씀드리는데, 여기서 말하는 ‘건축물의 건축’이란 「건축법」상 건축을 말하는 것으로 상식적으로 생각하는 신축뿐만 아니라, 증개축과 대수선이라는 수선행위까지를 모두 포함합니다.

 

◆ 구역지정 관련 소송쟁점

 

• 어쩔 수 없이 소송이야기를 꺼내게 되었습니다. 아시는 분은 아시겠지만 재개발, 재건축사업하면 소송을 빼놓을 없겠죠~ 개인의 재산권과 직접적으로 연관되어 있다보니 소송이 빈발하고, 소송건별로 대법원판례가 법령의 모순을 지적하게 되면 그에 따라 법령을 개정하는 일들이 반복되고 있습니다.

• 개인적인 생각이지만, 「도시 및 주거환경정비법」이 없어지지 않는 한 이러한 악순환은 끊임없이 계속될 것 같습니다.

• 재개발, 재건축사업과 관련한 절차별 소송중에서 구역지정과 관련된 소송은 큰 비율을 차지 않는데 그 이유는 앞서 말씀드린 것처럼 구역지정은 지자체가 공공을 위해 수립하는 도시계획과 관련된 행정계획으로 그 재량적 판단을 인정해주고 있기 때문에 계획내용에 대한 옳고 그름이 법적인 논쟁의 대상이 될 수 없다는 법원의 입장때문인 것 같습니다.

• ‘재량적’이라는 말이 좀 딱딱한데 본인 스스로 옳고 그름을 판단한다 정도면 어떨까 합니다.

• 다만, 앞서 보신 것처럼 구역지정은 법에 따른 일련의 절차에 따라 이행이되므로 그 절차의 하자여부는 소송의 쟁점이 될 수 있어, 예를들면 주민설명회는 공람절차를 이행하지 않은 구역지정이 취소 또는 무효등이 될 수 있습니다.

 

 

 

글을 쓰면 쓸수록 딱딱해지는 것 같습니다. 조금씩 고민이 되긴 하는데 다음 글에서는 좀 더 쉽게 다듬어 보겠습니다.^^

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